廣州中介協會提醒:買樓防陷阱

上一篇 / 下一篇  2018-05-08 15:32:03

  

  張幼暉畫

  王荔玨攝

  張幼暉畫

  每到“3·15”前後,社會上最關註的就是各行業的投訴熱點問題、質量問題。房地產行業快速發展數十年後,已經進入相當成熟的階段,網絡化發展讓各種監管手段也更多,但裝修標準的“水分”、電梯養護的不透明、銷售過程中出現的貨不對板、定金糾紛等問題還依然存在。隨著樓市調控環境的變化,關於租賃、按揭貸款、二手房買賣等方麵出現的新問題也不斷湧現。對此,業內人士提醒,房屋買賣涉及的金額巨大,一旦遭遇糾紛,往往損失慘重。因此,最好在做決定前了解清楚。而對於行業內一些隱蔽型的質量問題,除了業主們自身需要給予更多關註外,更呼籲相關部門對此有更細致的標準和監管措施出臺。

  根據廣州市消委會的統計,關於房地產中介行業的投訴一直是消費者向消委會投訴的熱點之一。2017年,消委會受理的關於房地產中介行業的投訴案件相較2016年增幅約20%,其中約有七成是買賣二手房過程中產生的糾紛,另外近三成是租房中遇到的問題。

  案例1

  Sales落力吹水買家誤買“縮水”房

  前段時間,廣東省消委會接到聯名投訴,稱佛山某房地產公司存在虛假宣傳、銷售欺詐等問題。投訴中反映,消費者看到其項目“香×小區”的宣傳畫冊,感覺空間大、擺設好,主臥可放下一張床、三人沙發和電視。隨後,消費者前往實地進一步了解,銷售員稱其想購買的樓棟無樣板房,可看另一套類似的樣板房。為加以佐證,銷售員出示商品房買賣合同樣本,其附件註明共有建築麵積分攤係數為0.265268。經過一係列了解,消費者決定購買並支付了款項。

  2017年3月,消費者獲知所購房屋建成,即前往現場查看,但發現實際交付的房屋與購房前了解的情況相差甚遠:一是實際空間與戶型圖不符,房屋室內空間狹小,客廳、臥室達不到戶型圖所示的空間效果,而消費者通過戶型圖的門框凈寬大小作對比,發現其所展示的床的大小僅為1.2m×1.1m,質疑房企利用擺設營造房間寬敞的視覺效果;二是承諾的飄窗不見蹤影。根據銷售員展示的3D模型,消費者所購房屋應有飄窗設計,但實際交付的房屋卻沒有,直接導致房屋可用麵積減少;三是得房率遠未達承諾的“八成”。經佛山市南海區測繪中心出具的測繪報告顯示,實際共有建築麵積分攤係數為0.469573,換算成得房率僅為68.05%,開發商擬定的合同標明建築物的關鍵指標“共有建築麵積分攤係數”與測繪中心出具的實際值存在嚴重出入;四是主合同與附件數據不一致。綜上,消費者認為開發商存在欺詐行為,要求其退一賠三並支付逾期交樓的違約金(至交付之日止,每日按萬分之二的購房款支付)。

  省消委會工作人員接訴後即與該公司聯係,對方回復稱:關於房屋空間的問題,在銷售過程中展示的模型及戶型圖均有提示“本模型僅作示意用途,其細節以最終交付實物為準”。

  省消委會點評:根據《消費者權益保護法》第二十條規定:“經營者向消費者提供有關商品或者服務的質量、性能、用途、有效期限等信息,應當真實、全麵,不得作虛假或者引人誤解的宣傳。”在未建成房屋時,開發商所展示的3D模型、平麵圖以及銷售人員的說明,是消費者所能了解房屋詳細情況的重要途徑,其有義務通過各種途徑將房屋具體情況進行真實全麵的展示,從而充分保障消費者的知情權。本案中,該公司已然違背誠實信用的市場原則,並且存在侵犯消費者知情權和公平交易權的問題。同時,如果該公司故意隱瞞所售房屋真實信息,通過不實信息誘使消費者做出購買房屋的決定情況屬實,就涉嫌了欺詐,消費者有權根據上述法律規定,要求其承擔相應的賠償責任。

  提醒廣大購房消費者,一是要盡可能多渠道了解樓盤和房屋信息,購買期房時尤其要謹慎,不能聽信開發商的一麵之詞。二是在簽署合同前,應仔細研讀合同條款,切忌草率過目合同即簽名。三是不要輕信開發商的口頭承諾,一定要寫入合同中,防止對方“事後不認賬”。四是在交易過程中,要註意留存證據,遇到侵權情況時要積極主動維權。

  案例2

  下定後變相漲價買家拒絕卻拿不回定金

  據了解,去年因預付定金產生的糾紛問題增多。主要問題是,當交易不成功時商家拒絕退回定金或預付款,而交易不成功多數是由於商家自身延遲履行合同,或者隱瞞交易真實情況,或者在簽訂正式合同時,臨時以各種理由上調價格等原因所致。

  消費者董女士與母親於去年6月5日看到清遠中凱置業某酒店住宅一口價76萬元的廣告,於是決定前往現場看房。在看房過程中,董女士反復強調房子是用於自住,銷售員回應房子可以自住也可以交給酒店出租。在現場看似熱鬧的爭搶氣氛以及銷售員的不斷慫恿下,董女士交付了1萬元定金。隨後銷售員拿出一份認購書,告知需簽名打手印,董女士照辦了。此時,銷售員又說需要另外補交5萬元裝修費,董女士認為一口價應該就是房子的總價,不接受裝修另外付費的說法,且其發現認購書中的內容和現場銷售員的描述出入很大,認購書上明確該商品房屬於酒店住宅樓,用於租賃經營,並非自住用途。董女士認為房地產公司的說辭及做法前後不一,便要求其退還定金,但遭到房地產公司的拖延處理,遂投訴到省消委會。

  省消委會接訴後,立即聯係了企業相關負責人,負責人表示該5萬元“裝修費”可以向公司爭取減免,會進一步和董女士電話溝通。但一直到6月底董女士仍未收到房地產公司的處理意見。然而,在6月30日,董女士卻收到了房地產公司發的律師函,稱如果在7月16日前仍不簽訂主合同,則房子不予保留。

  省消委會點評:本案中商家在認購書以及廣告中均已明確表示該房產的價格是一口價76萬元,但卻在消費者簽訂認購書後要求再額外新增5萬元裝修費用。房地產公司漲價要求的提出是對其原購房主合同的變更,消費者有權拒絕。同時,消費者購房最主要的需求是居住而合同僅允許其進行租賃經營,侵害消費者的合法權益。並且房地產公司在消費者簽訂認購書時並未對該條款進行任何的說明和提醒,消費者有權主張該條款無效。

  為減少糾紛發生的可能性,省消委會提醒廣大消費者購房時應做到“六不要”:

  1.不要購買未取得《商品房預售許可證》的商品房;2.不要輕易支付定(訂)金和簽訂預購協議;3.不要隻交購房款而不簽訂《商品房買賣合同》,二者必須同時進行;4.不要草率簽訂《商品房買賣合同》,要仔細閱讀和理解《商品房買賣合同》中的各項條款,以防合同欺詐;5.不要向售房單位交納除購房款以外的任何費用;6.不要接收未經過竣工驗收備案的房屋,且房屋交付使用時必須簽收《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》。

  案例3

  借“私家花園”報高100萬

  存心欺騙還敢索要中介費

  於女士看上了某房產中介公司員工發布在朋友圈的房屋出售信息:“某區一樓學位房,實用90平方米三房兩廳僅售288萬元,全新豪華裝修,附送40平方米私家花園……”並附上房屋實景照片9張。於女士與中介公司取得聯係,看到房子實景與朋友圈照片一致,加之中介員工不斷勸說她“市區內難得有這麽大的私家花園,還有很多買家有興趣。”於女士在看房當天就在中介的催促下與賣家簽訂了《存量房買賣合同》,並交付定金7萬元。簽訂合同後,於女士再次看房,被周圍住戶告知此房的花園並非私家花園,而是小區業主的共有部分。後又得知此房原業主對此套房開價僅為190萬元,促成交易的中介員工足足報多了近100萬元,而多出來的就是未出現在房產證上的所謂40平方米“私家花園”的價格。得知以上情況後,於女士悔不該在未對房子相關情況進行核實後就匆忙簽訂合同,最終損失了7萬元定金與賣方協議解除買賣合同。而向其提供了賣房信息的中介公司仍要求她按原合同金額3%支付中介服務費用,如不支付,就會通過法律途徑提起仲裁或訴訟。

  消委會點評:《合同法》第四百二十五條:“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告,居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。”希望房地產中介服務行業主管部門加強對這種不誠信的中介機構監管懲處力度,及時公開處罰信息,有效杜絕此類中介公司的侵權行為。

  日前,廣州市房地產中介協會發布的分析報告指出,2017年協會共受理消費者對中介投訴案件150宗,投訴糾紛數量約占全年中介促成存量房交易總量的1.3‰,較上一年的5.8‰有明顯改善。其中,經協會調解成功撤訴的案件共85宗,占總投訴57%,共為消費者挽回經濟損失58.43萬元。廣州市房地產中介協會會長廖俊平在接受本報記者專訪時表示,協會會員公司一般都能較好地配合協會主持的調解工作,因此消費者選擇廣州市房地產中介協會會員單位(在門店上貼有專門的標識),在遇到糾紛時得到成功調解的機會更大。

  總體而言,2017年存量房交易糾紛案件主要分為以下四種情形:一是消費者認為中介機構未依法查驗並履行告知義務的,共有36宗;二是消費者認為中介機構未盡謹慎審查義務或隱瞞房屋情況的,共32宗;三是認為中介機構違反《廣州市存量房網上交易規則》的,共25宗;四是交易當事人因政策變化,房屋交易流程、房款準備等預計不足,市場價格波動等原因而違反合同約定,拒絕履行合同引起糾紛的,共18宗。

  案例4

  下定到網簽之間抵押房變查封房

  2017年8月初,李先生因拖欠他人借款200多萬元未能償還,需出售名下一套價值300多萬元房屋償還債務。李先生找到在某中介公司工作的朋友朱先生,告知其現時情況,並希望朱先生幫其尋找客戶。朱先生接受了委托,並在2017年8月10日對房屋進行了查冊,查冊表顯示有抵押無查封。2017年8月15日,朱先生找到買家何女士,約定房屋售價300萬元,業主李先生與何女士簽訂了《房屋買賣合同》,何女士支付10萬元定金,6萬元中介服務費。李先生表示次日需要出差,約定一周後辦理網簽手續。之後朱先生在8月22日進行網簽時係統提示該房屋已被查封,朱先生遂到房管部門再次查冊,發現該房屋於2017年8月21日被查封。何女士得知此事後,要求業主李先生退還定金,同時要求中介退還中介服務費,但李先生已將款項挪作他用。何女士無奈之下向仲裁委員會提起仲裁,追究李先生的違約責任。

  中介協會點評:作為房屋的業主,對於自身可能因為經濟糾紛等,導致房屋被查封的風險應有一定的預判能力。案例中李先生忽略了房屋有可能會在出售或正在辦理交易過戶的過程中被查封,從而需承擔因合同無法履行造成的違約責任。提醒消費者,在簽訂買賣合同前,買方可通過查冊了解房屋的基本情況,有抵押情況的賣方可預留充分時間辦理塗銷抵押手續,以減少糾紛。另外,建議買賣雙方在簽訂合同時約定如果房屋被查封後賣方應承擔的責任。

  值得引起關註的是,有一部分糾紛與消費者對自己的購房資格及貸款資格的判斷及對政策解讀有偏差、草率沖動簽訂房屋買賣合同等有較大關係。若因個人原因無法依約履行合同,買家需承擔違約責任。在交易前應多了解存量房交易流程及註意事項,避免經濟損失。

  案例5

  賣家反悔拒不配合買家“贖契”

  2017年1月,張先生(乙方)通過某中介公司與業主劉先生(甲方)簽署《房屋買賣合同》,購買越秀區某物業,購買價為380萬元,協議約定:“甲方承諾該房子戶口和學位未占用,由於甲方原因取消本次交易的,甲方同意退還定金並賠償乙方損失,中介費則由違約方承擔,墊資贖樓事宜由中介方全權負責”。隨後,業主與買家通過按揭公司辦理按揭貸款手續,中介公司為業主聯係墊資公司,並通知業主前往墊資公司辦理相關手續。但業主劉先生多次拒絕,並表示“合同已約定由中介公司全權負責,其無需再協助公司辦理墊資贖契事宜”,按合同約定買賣雙方應在4月辦理過戶手續,但此時房屋塗銷抵押手續仍未完成,導致張先生無法取得該學位房,耽誤其子女入學。張先生遂將業主告上法院。張先生表示簽訂合同後,該小區房屋樓價出現上漲情況且漲幅較大,業主拒絕配合辦理墊資贖契手續,或與房價上漲有較大關係。

  中介協會點評:經過中級人民法院二審判決,最終認定業主劉先生拒絕履約是導致房屋買賣合同無法繼續履行的根本原因,已構成違約,判定其退回定金及支付合同約定的違約金,以及承擔由此產生的中介服務費用。提醒消費者,如果交易中是由買家負責墊資贖契的,對買家來說存在一定風險,因為買家提前出資“贖契”後,原業主有可能違約不配合買家辦理交易過戶手續,因此要慎重考慮。

  案例6

  買私房先查土地出讓金是否已繳

  不久前,梁小姐通過某中介公司推薦,看中海珠區某物業。經紀人對房屋進行查冊並提供房產證復印件給梁小姐,並明確告知該房屋非房改房。買賣雙方經過協商,稅費由買方支付。當梁小姐辦完按揭手續,按揭公司工作人員提醒梁小姐是否約定由誰支付土地出讓金。這時梁小姐才發現,該房屋雖不是房改房,但並沒有繳交土地出讓金,若不繳交則不能上市交易。中介公司表示,此前已有詢問業主,業主表示應已繳交土地出讓金。這導致買方、賣方及中介三方就土地出讓金問題互相推搪,交易一度中止。後經協會多次與中介公司協商,三方達成共識,各自承擔一部分土地出讓金,房屋最終成功過戶。

  中介協會點評:根據相關規定,私有住宅房屋(不含經濟適用住房、解困房、安居房、房改房、限價房等政策性住房),權屬轉移補辦土地有償適用手續的,屬於交易的,按房屋交易價格的1.6%計收土地出讓金。上述交易的房屋類型既不是房改房,在該房屋的房產證中也未有相關土地出讓金註記(即“已辦土地有償使用,土地使用年限70年從****年**月**日起計”)。當房產證或查冊中未有土地出讓金相關註記的,交易當事人在交易前應主動前往不動產登記中心調檔核實,確認是否需要補交土地出讓金,以免在交易過程中產生糾紛。

  原文地址:http://house.people.com.cn/n1/2018/0316/c164220-29871353.html




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