社會科學院在一月份發布了一份有關住房市場發展的月度分析報告

上一篇 / 下一篇  2019-03-01 15:29:24


中國社科院金融戰略研究所住房大數據項目組和住房大數據聯合實驗室在1月份大數據房價指數監測分析的基礎上,結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究,完成了“中國住房市場發展月度分析報告”。據報道,1月份全國房價普遍下跌穩定,重點城市住房交易量下降。

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今年1月,全國各地房價普遍企穩,環比下降幅度明顯收窄,城市數量下降速度加快。根據大數據房屋價格指數,1月份,142個樣本城市的價格環比平均下降百分之幾,比前一個月下降了幾個百分點。房價從86個城市下跌,占樣本的百分比。與前一個月相比,城市數量減少了19個。每月增加55個城市,占樣本的百分比.一方面,全球經濟增長前景不明朗,房地產調控政策沒有轉向,政策淡出低庫存城市,這些因素使得房價持續上漲的動力一直有效;另一方面,資本市場的資本緊張明顯緩解,首次抵押貸款利率的上升繼續下降,住房市場融資環境有所改善。在各種因素的綜合作用下,房價下跌的驅動力減弱,全國房價普遍停止下跌和穩定。

在房價從穩定轉為穩定的同時,主要城市的二手房數量也出現了季節性下降。大數據監測發現,2019年1月,10個主要城市的二手房交易量指數為108.86,比上月下降5.6%,但交易量仍高於2018年11月的水平。隨著1月即將迎來中國傳統的春節,2019年1月二手房量的下降不能直接解釋為市場情緒的下降。近3月份,重點城市房屋交易量普遍反彈,表明房地產市場基本面相對穩定,潛在住房需求仍較為強勁。

一線城市房價年均上漲0.23%,比上月上漲0.57個百分點。在一線城市中,北京和廣州止跌回升,北京上漲0.83%,廣州上漲0.55%。滬深兩市仍較上月小幅下跌0.23%,其中上環下跌0.43個百分點。二線城市房價年均下跌0.102%,比上月收窄0.724個百分點。青島、濟南、長沙、西安等二線城市環比明顯縮小,環比下降。三、四線城市房價環比平均跌幅為0.202%,環比平均跌幅比上月收窄0.46個百分點。在118個樣本城市中,72個城市下跌,比上個月減少了12個。

報告認為,一線城市的短期房價受到嚴格的監管政策和複雜多變的外部經濟環境的制約,但房價仍存在潛在的上行壓力。由於全球資本市場的日益動蕩,國內經濟增長預期的降低和嚴格的監管政策,一級和二級城市的房價上漲受到抑制。然而,這些限制大多是短期因素。如果外部經濟環境得到改善,或者監管政策大幅放松,一些一線城市將會複蘇。住房作為人口流入和高端產業集聚的主要領域,在城市化進程中長期存在著住房供需矛盾。自2017年以來,北京、上海和廈門等一些城市經曆了持續的調整,房價下跌的風險在一定程度上已經顯現出來。有一定的上升壓力的可能性。

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同時,三四線城市缺乏繼續上升的動力,但持續下降也受到諸多因素的制約。一方面,三四線城市的收入水平和人口吸引力較低,對住房投資和二手房市場的投機需求相對不活躍,房價持續上漲不足。2017年,在轉嫁到三四線城市的影響下,二三、四線城市的房價積累了大量的漲幅,客觀上也有必要分階段調整房價。低庫存城市政策調整,對三四線城市房價上漲到最低水平的影響。另一方面,國家對三四線城市基礎設施的投資也在不斷增加,大多數三四線城市的城市面貌有了很大的改善,政府為穩定經濟而采取的許多經濟振興措施也間接地有利於房地產市場。所有這些因素都削弱了三線和四線城市房價下跌的勢頭。

在這方面,報告建議,一方面,一線城市和二線城市應該以“住房而不是投機”為起點,繼續保持高度警惕,防范房地產泡沫。要保持調控政策的連續性和穩定性,繼續抑制住房投資投機活動。為了避免房地產市場的短期穩定,放棄對一線城市住房投資投機的控制,更不要說刺激或鼓勵購房政策了。購房限制、貸款限制等有效的住房投資投機需求控制政策,應繼續實施。完善住房市場秩序,加強對房地產企業、機構非法銷售和虛假宣傳的查處。同時,要加強對各類金融信貸資金流動的控制,防止非法流入房地產市場。在加大對房地產企業的金融和金融支持的背景下,如何避免各種金融信貸資金變相流入房地產領域,從而防止房地產行業增加融資杠杆和債務風險,是當前宏觀政策面臨的重要課題。
  
八、存在的問題

根據報告,在各個領域開展質量和安全改進行動仍存在一些問題。首先,有些領域沒有及時報告進展情況,數據存在差距和錯誤。其次,部分地區工程質量終身責任制的實施還不夠全面。其中,河南、雲南、陝西省法定代表人授權簽約率和工程質量終身責任承諾未達100%;山東、廣東、四川、西藏自治區、陝西省永久性標志覆蓋率未達100%;超部分地區的視力和執法檢查不夠,對違反信托案件的處罰和曝光有待進一步加強。三是各地區施工安全標准化評價進展不平衡,個別地區尚未開展工作。標准化評價的覆蓋面有待進一步擴大。四是部分地區工程技術進步推進進度相對緩慢,新技術項目數量相對較少,需要加強推廣工作。

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